In diesem Wohnhaus im „Freiraum Maxglan“ mit 30 Wohnungen hat ein privater Bauträger im Erdgeschoss einen Supermarkt errichtet. Foto: Weekend Magazin

Seit Jahren steigen im nördlichen Flachgau, der Landeshauptstadt und in anderen Städten und größeren Gemeinden des Bundeslandes die Grundstückspreise. Der Hotspot ist dabei naturgemäß Salzburg-Stadt: zwischen 2003 und 2014 kletterte der Preis für den Quadratmeter Bauparzelle von 475 auf 937 Euro. Heute hat er längst die 1000 Euro-Schallmauer durchbrochen und das Ende dieses Höhenfluges ist noch gar nicht absehbar.

Hohe Auflagen. Eine schwierige Situation, vor allem für die gemeinnützigen Bauträger, die in den Zentralräumen einen stetig zunehmenden Bedarf an leistbaren Wohnungen befriedigen müssen. Dazu kommt noch die Einschränkung, dass ja nicht jedes Grundstück, das noch halbwegs erschwinglich wäre, für einen Wohnbau geeignet ist. Auch in die Höhe bauen ist nicht so ohne weiteres möglich: die gesetzlichen Auflagen bezüglich Höhe und Dichte sind im Westen Österreichs äußerst streng.

Mischnutzung. Ein Ausweg, den schon viele Großstädte beschritten haben, ist die Überbauung von Geschäften, Geschäftszeilen oder Supermärkten. Vor allem die  Nahversorgermärkte, die große Flächen okkupieren, bieten sich an. „Für die Errichtung neuer Wohnanlagen muss bei dieser Art einer sinnvollen städtischen Nachverdichtung kein unbebautes Grundstück verwendet werden“, sagt Markus Sturm, Obmann-Stellvertreter der Gemeinnützigen Bauvereinigungen Salzburgs (GBV). Sein Fazit: „Steht bei Supermärkten ein Umbau oder Neubau an, ist eine Überbauung mit Wohnungen eine interessante Alternative.“

„Gewerbe light“. Obmann Christian Wintersteller verweist auf die Tatsache, dass die Sockelzone von Gebäuden ohnehin oft gar nicht für Wohnungen geeignet ist (vor allem nicht an der Straßenseite) und eine Infrastruktur in der nächsten Nähe die Wohnqualität nur steigern kann. „Die Erfahrungen zeigen, dass ein funktionierendes Miteinander von emissionsarmen Gewerbebetrieben und Wohnungen sehr gut möglich ist“, so Wintersteller, der auf diverse Umsetzungen dieses Konzepts verweist. Zum Beispiel auf das vor zwei Jahren errichtete „Ginzkey Carré“ (Salzburg Wohnbau), die Wohnanlage „Tetris“ an der Ecke Sterneckstraße/Vogelweiderstraße, (Gswb und Viktoria Bau).

Konflikte vermeiden. Bei diesen beiden Wohnbauten entstanden Gewerbeflächen und darüber liegende Wohnbauten von Grund auf neu – das hatte den Vorteil, dass mögliche Reibungsflächen zwischen Gewerbebetrieb und Bewohner planerisch so klein wie möglich gehalten wurden. Zum Beispiel in dem man der hohen Verkehrsfrequenz der Betriebe mit eigenen Geschäftszufahrten begegnete oder die Lärmbelastung durch die tägliche Belieferung des Nahversorgers durch eine bauliche Abschottung verringerte.

Weitere Projekte. Für die Landeshauptstadt listet die GBV sechs „Mischnutzungen“ auf. Das GBV-Mitglied „Salzburg Wohnbau“ hat nach Auskunft ihres Geschäftsleiters Christian Struber weitere Projekte im Köcher – sieben Nahversorger sind grundsätzlich bereit, über ihren Filialen Wohnungen zu errichten. Für Struber ist die „Nachverdichtung“ ein wichtiges Thema, weil man bei vorhandenen Bauparzellen den Bodenpreis gut beeinflussen könne. In Innsbruck baut der österreichweit tätige Bauträger derzeit sogar ein Studentenheim – über einer Tankstelle.